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4 de Março de 2021

Registro de Imóvel x Matrícula de Imóvel: O que são?

Registro de Imóvel, Matrícula de Imóvel e Escritura Pública: conceitos, importância e diferenças

Sofia Jacob , Advogado
Publicado por Sofia Jacob
há 2 anos

A negociação de um imóvel para quem não tem muita prática parece altamente burocrática e alienígena. São diversos documentos, certidões negativas, uma 'papelada' que parece incompreensível.

Seja para comprar, vender ou partilhar (por inventário ou divórcio) um imóvel, a figura da Escritura, Registro e/ou Matrícula do Imóvel estará presente, e com ela, algumas dúvidas:

“Qual desses documentos comprova a propriedade do imóvel? Qual a diferença entre Registro e a Matrícula do Imóvel? Quais tenho que apresentar"?

Para que você entenda um pouco mais sobre o assunto, explico:

1. Para que a propriedade do imóvel passe efetivamente para o novo dono é essencial fazer o Registro do Título no Cartório de Registro de Imóveis, com previsão no Art. 1.245 do Código Civil:

“Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis”.


Título translativo é o documento que transfere a propriedade, seja o instrumento particular de compra e venda, ou a escritura pública de compra e venda.

Enquanto o título translativo não for registrado, o vendedor continua sendo o dono (proprietário) do imóvel. Quer dizer que enquanto não houver o registro em nome do comprador, a propriedade fica em nome do vendedor (o típico" paga mas não leva ").

2.A Escritura Pública de Compra e Venda torna legal e válida a negociação, é o contrato de compra e venda (em todas as suas modalidades).

A função dela é formalizar a negociação do imóvel entre o comprador e o proprietário, contendo os valores, formas de pagamento, multa por atraso, obrigações e deveres das partes em geral.

A Escritura Pública é pública por ser lavrada em Cartório de Notas, por ficar lá arquivado inclusive, disponível para consulta pública.

3. A matrícula do imóvel é a" certidão de nascimento "do imóvel, que contém todo o histórico do imóvel, proprietários, se houve ou não arrestos, penhoras, execuções fiscais, trabalhistas, dívidas, hipotecas, dentre outras restrições que atingam diretamente o imóvel.

Em uma negociação, o novo proprietário precisa realizar o registro da compra, para então transpassa-la na matrícula do imóvel, tornando-se assim o novo proprietário (dono) daquele imóvel.

O Registro do imóvel gera publicidade e segurança nas negociações imobiliárias, no caso por exemplo de aquisição do imóvel por terceiro de boa-fé.

O TRF3 já se posicionou ao dizer que “o contrato não opera a transferência do domínio, gerando somente um direito de crédito. Apenas o registro do instrumento no cartório da sede do imóvel opera a aquisição do direito de propriedade”

A propriedade e a posse não podem ser confundidas, uma vez que são conceitos bem distintos.

Quem tem a posse não tem necessariamente a propriedade, e quem tem a propriedade não tem a posse obrigatoriamente.

Você pode ser proprietário de um imóvel e aluga-lo. Assim, a posse será do locatário (quem alugou) e não do proprietário (locador).

Você pode ter a posse sem ser locatário, pode morar em um imóvel emprestado (comodato) ou ainda, não ter registrado na matrícula do imóvel a compra e venda.

Outra hipotese é a do financiamento do imóvel, que ate não ser totalmente quitado, não lhe dá a propriedade plena.

Mesmo quando não há propriedade, a posse, pelo valor jurídico agregado, pode ser negociada e transferida entre as pessoas, por meio de um termo de cessão de posse, por exemplo. Mas é importante conhecer a situação real do imóvel para não fazer constar em contrato informação incorreta e ilegal, que pode vir a prejudicar a ambas as partes, civil ou criminalmente.

As hipoteses são inúmeras e merecem um outro artigo apenas para tratar desse assunto.

Concluindo: ao comprar um imóvel, é de importantíssimo que o comprador faça o registro do título translativo no Registro de Imóveis, garantindo-se assim, seu amplo direito de propriedade sobre o bem.

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21 Comentários

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Se meu imóvel foi registrado corretamente, porque no registro do imóvel consta o vendedor como Proprietaria e meu nome como compradora, está correto o procedimento? Obrigada continuar lendo

Aparentemente está correto, mas sem analisar o documento não posso te afirmar com certeza. continuar lendo

Morando em Portugal, e minha Mãe no Brasil, que é proprietária de uma pequena chacara que foi herança do meu Pai. Não temos nenhum documento da propriedade, pois esta foi fruto de uma partilha de herança do Avo - como desanexação de uma parcela de 50 ha. A parcela herdada foi de 1 ha. Infelismenete o que temos é o mapa do terreno com o nome Herdeiros de Eluizio Zini.

A pergunta é "pode a minha Mãe passar o direito da propriedade para minha irmã mais nova, sem o conhecimento dos outros irmão, apenas por registo de documento particular? Já que não temos o registro da propriedade no Cartorio? Obrigado continuar lendo

Olá, boa tarde.
Sua mãe não pode passar a totalidade da herança a apenas um herdeiro, nem por testamento, nem por documento qualquer.
Existe previsão legal para a divisão de bens entre herdeiros, no artigo abaixo trato do assunto:

https://sofiadepaula.jusbrasil.com.br/artigos/1151863854/inventarioepartilha

att. continuar lendo

E qd ando foi feito a permuta?
Eh necessário fazer uma escritura de permuta?
Porque fui me informar num cartório, disseram que era pra fazer duas escrituras, uma para cada casa. E, somente após, registrar no cartório de imóveis.
Achei estranho continuar lendo

Correto é fazer a escritura é registrar no cartório de registro de imóveis. Cada qual faz a sua. Duas escrituras sim. continuar lendo

A informação parece correta, serão necessárias duas escrituras, um para cada imóvel. continuar lendo

Muito bom. continuar lendo